En primer lugar tenemos que destacar, que los datos que se presentan solo desglosan fincas urbanas y rústicas, pero no, si la hipotecas hacen referencia a vivienda nueva o de segunda mano.Esto es importante debido a que las ventas de vivienda nueva tiene , en su mayoría, un desfase de año y medio a dos años, cuando la venta de la vivienda se efectúa sobre plano.
A pesar de observar una ligera bajada en el precio de la segunda mano el importe de la hipoteca media ha subido en Septiembre, probablemente debido a las ventas realizadas año y medio antes.
La caída del 8,8% en la constitución de hipotecas en Septiembre, viene a confirmar la ralentización de las ventas en el sector.Llama la atención la importante presencia de las Cajas de Ahorro (57% de hipotecas constituidas) en el segmento hipotecario residencial ,cuando el tipo al que prestan y los plazos son muy similares al de los bancos.
Por otra parte durante las últimos meses se ha estado hablando en los círculos financieros sobre el papel de las franquicias de refinanciación de créditos.Como puede observarse en el gráfico que he elaborado, en el segmento hipotecario estan teniendo un papel muy marginal (8,6%) y tampoco se divisa un tendencia al crecimiento durante este año.
El 25% de incremento de revisiones de hipotecas pone de manifiesto , a preocupación que ha generado el crecimiento del Euribor en las familias españolas.
Esta es la principal conclusión a la que ha llegado el nuevo estudio presentado hoy por el INE Las conclusiones que podemos destacar son las siguientes;
El importe medio de las hipotecas constituidas sube en Septiembre un 0,4% en tasa interanual.
El número de hipotecas constituidas cae en Septiembre un 8,8%.
La hipoteca media constituida sube un 3,5% y se sitúa en los 150.328 eur.
Las cajas de ahorros conceden el 57% del capial prestado, seguido de los bancos que prestan el 33,1%
La Cajas de Ahorro prestan a un interés medio del 4,88 y a un plazo medio de 27 años , mientras que los Bancos lo hacen a un tipo medio del 4,88 y a un plazo medio de 26 años.
El número de hipotecas que cambian sus condiciones aumenta un 25% en tasa interanual.El número de hipotecas que cambian de entidad aumentan un 20,9%.Mientras que las hipotecas que cambian de deudor aumentan un 33,6%
Del total de hipotecas con cambios en sus condiciones en el mes de Septiembre,el 53,2% se debe a cambios en el tipo de interés.De estas hipotecas las que se negocian a tipo fijo reducen 0,3 puntos mientras que las que se negocian a tipo variable aumentan 0,89 puntos.
Las cancelaciones registrales de hipotecas sobre viviendas descienden un 1,3% en tasa interanual.
En la próxima entrada analizaré el significado de cada uno de estos puntos.
PD: todavía podéis participar en la encuesta para el rediseño del blog.
La ministra Carmen Chacón presentó ayer una buena herramienta que nos permite comprobar cómo ha cambiado el suelo urbano: el Atlas Estadístico de Áreas Urbanas.
Sin duda un buen instrumento de análisis, del que se puede extraer algunas conclusiones:
El 51% del suelo urbano está sin construir. El precio del suelo es uno de los principales factores que hace que la vivienda sea tan cara, pero por lo visto no es problema de escasez.
El suelo urbano se concentra en pocas manos. El 42% del suelo urbano libre se encuentra en manos de unos pocos particulares.
La población española está muy concentrada. Cuatro de cada cinco españoles viven en ciudades.
Como consecuencia de la anterior, el crecimiento de las ciudades es espectacular. Por ejemplo, Elche ha aumentado un 78% su superficie en el periodo 1987-2000.
España es uno de los países europeos con mayor número de vivienda secundaria vacía.
Además de consultar la herramienta on-line, podéis encontrar un interesante análisis en Cinco Días.
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Esta pregunta se la deben de estar haciendo miles de ciudadanos,que se encuentran ante la necesidad de comprar una vivienda y la incertidumbre que ha generado el “parón inmobiliario”.
¿Compro ahora o me espero a ver si bajan los precios?
Independientemente de consideraciones personales y tipologías de vivienda , si atendemos al origen de la demanda para clasificar el mercado de la vivienda, tendríamos una clasificación similar a esta;
VPO ( Primera vivienda y rentas bajas)
Vivienda media ( Clase Media y vivienda de reposición)
Vivienda de Lujo ( Demanda con alto poder adquisitivo)
Segunda Residencia ( Vivienda de vacaciones , fin de semana, etc)
Se entiende por vivienda de reposición , la vivienda que se compra después de adquirir la primera y que se va a destinar como vivienda habitual.
VPO
Existe un gran demanda insatisfecha a la que el mercado en estos momentos no puede atender, debido a la falta de suelo susceptible de ser destinado a vivienda protegida.
En los próximos años veremos aumentar la oferta de este tipo de vivienda y seguramente , habrá mas y mejores oportunidades para comprar una vivienda de este tipo.Pero si tienes la oportunidad de hacerte con una no la desaproveches.,
VIVIENDA MEDIA
Es la vivienda que mas se ha construido en las grandes ciudades y la que en estos momento parece estar mas parada. Probablemente es la tipología de vivienda que mas competencia tiene, debido al stock existente de vivienda terminada y es el producto que mas riesgo entraña debido a posibles ajustes en el precio.
Estos ajustes pueden venir por promotores con necesidad de vender , ante la posibilidad de no poder hacer frente a la carga financiera o a inversores que ven acercarse la fecha de escriturar y no han podido revender la o las viviendas.
Ambas situaciones son interesantes si el comprador ha encontrado la vivienda que le gusta.Es muy difícil que posteriormente pueda conseguir un mejor precio por el inmueble.
En otra situación yo esperaría hasta el primer trimestre del 2008 para ver como evoluciona la situación.
VIVIENDA DE LUJO
Es un producto con muy pocos vaivenes, suele mantener un ritmo de venta mas estable que el resto de viviendas.
El comprador de este tipo vivienda atiende mucho menos que el resto a la situación del mercado y este es tan buen momento como cualquier otro.
SEGUNDA RESIDENCIA
Es una vivienda de la que se puede prescindir y debido a la “psicosis” provocada por los medios de comunicación , respecto al pinchazo de la burbuja inmobiliaria aseguraría que de los cuatro es el producto mas estancado.
Los ajustes de precio , también vendrán por las dos vías comentadas anteriormente, en caso de encontrarnos ante uno de esos supuestos comprar .En otro caso yo esperaría hasta la próxima Semana Santa , donde seguramente podremos encontrar buenas oportunidades tanto en obra nueva como en segunda mano.
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