La sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre el precio de la vivienda. Sus cifras ‚-tradicionalmente conservadoras- indican que la vivienda nueva se ha depreciado un 4% en el último año.
Usaré estos datos para comparar la burbuja de los noventa y la situación actual, y tratar de responder a la cuestión: ¿seguirán bajando los precios en el futuro?
Evolución del precio de la vivienda
La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:
- Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
- En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
- La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.
Comparativa con la burbuja de 1990
La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización ‚(punto álgido de la burbuja)‚ y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.
- Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
- Se confirma que la desaceleración ‚-la primera etapa de una burbuja típica‚- ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
- El ritmo de caída es máss fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente -dos semestres abruptos- y la tendencia indica que las caídas van a continuar.
Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración
También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja ‚deflactada‚- y la duración de la misma.
- El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
- La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
- El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.
Conclusiones
Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del texto, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente ‚-entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona‚-, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.
En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. En febrero desaconsejé la compra de vivienda,en previsión de que los precios caerían más de un 2% en 2008… y la caída supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009. _
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Fuente: Sociedad de tasación
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Desde hace algunos meses estoy observando que los compradores tienen una sensación irreal de derrumbe del mercado inmobiliario.
El cliente llega buscando precios en productos que hace muchos años dejaron de existir.
“Busco apartamento en primera linea de playa de dos dormitorios , plaza de garaje , trastero y que no cueste mas de 120.000 euros”
Productos que hoy en día son imposibles de encontrar por pura lógica. Y esta actitud del cliente viene inducida por la imagen de debacle que están reflejando los medios de comunicación.
Pero a pesar de la difícil situación que esta atravesando el sector, el comprador debe ser consciente que esta situación es sustancialmente distinta a otras crisis.
En primer lugar, el periodo expansivo ha durado unos 10 años con tipos de interés muy bajos, lo que ha permitido importantes aumentos de precios.
Todas aquellas viviendas compradas los últimos 2 años, han sido compradas y tasadas a precios muy elevados lo que hace que a la hora de venderlas las reducciones de precio tengan muy poco recorrido.
Aun en el caso de salir a subasta la carga hipotecaria no la convierten en ningún “chollo”.Ya que con la tasación hecha antes de la última normativa y las concesiones al 100% que se estaban otorgando es casi imposible encontrar un “chollo” a la antigua usanza.
Descontando lo que el anterior propietario haya podido amortizar, sumando los gastos de ejecución a la hipoteca pendiente de amortizar, el valor de venta que obtendríamos será muy similar a los de viviendas de obra nueva que podemos encontrar en el merado.
Y esto las entidades financieras lo entienden muy bien, ya que están empezando a hablar de la extensión de la garantía hipotecaria. Es decir que si el bien no cubre la cuantía de la deuda hipotecaria , el banco puede cobrarse con el resto de bienes del deudor.
Tal es la situación y dudas que esta suscitando la valoración de las propiedades inmobiliarias, que la pasada semana la CNMV( Comisión Nacional del Mercado de Valores) ha emitido una serie de recomendaciones sobre como las inmobiliarias cotizadas deben de valorar sus activos inmobiliarios.
Por otra parte la banca esta siendo igual de reacia y estricta a la concesión de nuevas hipotecas, como flexible ante una situación de insolencia si existe la mínima posibilidad de que el cliente pueda seguir pagando. Por que el embargo de muchas de esas viviendas ,provoca que a precio de mercado, a hoy en día, el bien no cubra el montante de la deuda.
Foto por ~Prescott.
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Según Ángel Serrano , directivo de la consultora Aguirre Newman, las grandes promotoras estaban vendiendo una media de diez viviendas al día , mientras que en estos momentos cada dos días se vende una.
Este es el reflejo de un setor que en pocos meses ha pasado del brillo y la envidia a la mas absulota preocupación por su futuro inmediato.De las650.000 vivienda iniciadas en el 2006, en el 2008 no se iniciaran mas de 200.000 viviendas, lo que nos puede dar una idea de la magnitud del ajuste , cuando la “demanda natural” de vivienda en España es de 450.000 viviendas/año.
A los recortes de precio ya estamos asistiendo desde el último trimestre del 2007.En el último estudio realizado en Mayo entre las promociones de Madrid el precio ha disminuido un 5,8%,pero el problema ahora es otro y se llama euribor.
Junio se cierra con un nuevo máximo histórico del euribor que alcanza el 5,361% y las bajadas de precio que se pueden haber realizado estos últimos meses se estan diluyendo con los incrementos del euribor.
Por otra parte los datos que se han estado publicando estos últimos meses han sido todo menos positivos, la constitución de hipotecas se ha hundido un 25%,los visados de viviendas nuevas caen un 56% hasta abril, etc.
Sin embargo en opinión de Ángel Serrano la demanda de vivienda debe reactivarse pronto ya que pronto hará un año que está estandaca.Para el último trimestre del año se preevé una reactivación de la misma, junto con una normalización de las condiciones en la concesión de hipotecas y favorecido por una reducción de precios.
Foto por Szagi.
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