Cuando los juicios han llegado a ser sentenciados y se aproxima el día del remate de los bienes del deudor, sin que éste hubiere podido solucionar su deuda, es el momento de los inversionistas y corredores de bienes raíces. La crisis global ha hecho que estas situaciones sean cada vez más recurrentes. En cada juzgado de provincia se están realizando de dos o tres remates semanales, cuanto más en los juzgados de Guayaquil y Quito, donde el número de juicios es considerablemente mayor. Lo que no ocurre en las provincias, en estas ciudades hay grupos de subastadores más o menos organizados, sin embargo el número de remates es cada vez mayor y hay para todos.
La compra al deudor forzado a vender sus bienes, o al juez encargado de venderlos en remate, constituyen dos oportunidades para los compradores perspicaces. La compra de derechos litigiosos, de bienes intervenidos con demandas, prohibiciones de enajenar o embargos, o de remates que implican tener que vérselas con litigantes que se niegan a abandonar sus propiedades, constituye un paradigma que ha disuadido a muchos que “no quieren comprar problemas”. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es solo una piedra en el camino, que impide ver las oportunidades que hay tras ella.
Al deudor en semejante situación, le resulta conveniente vender sus derechos litigiosos, puesto que recibe su parte antes de que sean pagados sus acreedores. De otro modo, de llegar a remate, cogería lo suyo luego que cobren sus acreedores, si es que sobra… Para el comprador de estos derechos, resulta ventajosa la compra, dada la situación especial en que se encuentra el vendedor, y por otro lado en muchos casos le conviene continuar con el remate, puesto que de ésta manera adquiere la propiedad saneada de gravámenes de los acreedores que no perseveraron en el intento de cobrar sus créditos. El remate, en el caso propuesto, le permite al comprador negociar con ventaja con los acreedores persistentes, que siempre están dispuestos a rebajar cuando se les paga de contado, puesto que de otro modo se hallan en la circunstancia de esperar los plazos previstos en la oferta del rematante, o se ven avocados a disputarse sus acreencias en junta de acreedores.
El remate en Ecuador tiene sus especiales encantos. Permite a los ofertantes plazos de hasta cinco años, crédito que lo otorga sin más requisito que disponer del 10 % del valor de la oferta. En el remate de inmuebles no se produce en realidad una puja, puesto que nuestras leyes no facultan al ofertante conocer las ofertas de sus competidores, sino una vez cerrada el acta de remate. Calcula, conjetura y oferta, nada más. Es de rigor que oferte no menos de las dos terceras partes del avalúo del inmueble, o de la mitad del avalúo, según sea el caso de tratarse de primer o segundo señalamiento de remate; y, cuando la postura sea a plazos, que ofrezca cuando menos el pago del interés legal por anualidades adelantadas. Por lo demás, puede muy bien ofrecer pagar al término de cada anualidad, solicitar que los gastos de las escrituras, los impuestos y otros, corran por cuenta del remate.
Lo que se remata en muchos casos es una parte de un bien indiviso, como cuando se remata la cuota del 50 % de un cónyuge. En tales casos es frecuente la ausencia total de ofertantes. Nadie quiere inmuebles en los que luego tenga que litigar para dividirlos. Los remates en tales casos están desiertos. Estas son excelentes oportunidades cuando se puede comprar primero la parte que no es objeto de remate. En tal caso, posesionado del bien, resta esperar comprar en remate el otro 50 %, sin prisas, en el segundo señalamiento de remate, a mitad de precio y a cinco años plazo.
Finalmente si nuestra oferta no ha sido aceptada, nos queda el recurso de comprar los derechos del ofertante ganador, pagándole sus derechos por las molestias del remate.
Por lo dicho, el negocio jugoso se lo puede obtener antes, durante y aún después del remate.
Efarín Chávez Mora
Actualidad Inmobiliaria en Machala y El Oro
Fotografía | eqqman
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